Что общего между 2009 и 2015 годом на рынке коммерческой недвижимости?

Каждый экономический кризис имеет свои аналогии, которые происходят регулярно и можно увидеть ряд совпадений, как в строительстве, так и в конечной реализации проектов. В 2009 году можно было увидеть сдачу в эксплуатацию значительного количества совершенно новых коммерческих объектов и резкое снижение арендных ставок, последовавшее за этим процессом. При этом можно увидеть расхождение между введенными в эксплуатацию объектами и реальными арендаторами.

Первый квартал 2015 года по сравнению с 2013 годом дал беспрецедентное количество бизнес-центров, строительство было заложено в период становления экономики после 2009 года. За несколько лет произошел серьезный прорыв в организации информационного пространства, а именно создание информационных сервисов в интернете по постоянному мониторингу площадей и стоимости у арендодателя. На примере сайта «Биз-цен», который представляет новые бизнес-центры "подробнее-http://www.biz-cen.ru/novye_biznes_centry/" Санкт-Петербурга, можно в короткое время найти приемлемое предложение от арендодателя не прибегая к услугам посредников и избегая дополнительных затрат на всевозможные комиссии посредников. Данный информационный прорыв позволяет подойти к здоровой конкурентной борьбе, которая наблюдается на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, на подобных ресурсах есть исчерпывающая информация с фотографиями объектов как на сайте «Биз-цен».

Аренда в Санкт-Петербурге от Биз-цен

Собственность или аренда? Реалии этого года показывают, что рынок продажи коммерческой недвижимости плавно переходит в фазу аренды, когда недвижимость не рассматривается как долговременная инвестиция. В условиях давления на рынок, аренда становится альтернативой покупке не только потому что нет денег – возможность оптимизации затрат и своевременный маневр, вот факторы на которые ориентируется предприниматель. Если в 2009 году бизнес испытывал трудности в связи с экономическим кризисом мирового масштаба (глобальные процессы), то сейчас многие трудности связаны с искусственными процессами, которые труднее прогнозировать. Если цены на нефть раньше являлись показателем стабильности экономики, то в нынешних реалиях повышение стоимости на нефть до 90-100$, отнюдь не будет означать возврата к прежнему курсу рубля к доллару. Каждый кризис снижает стоимость рубля по отношению к доллару, но затем происходит корректировка. Это видно на следующем примере:

2007 год – доллар стоит 26 рублей, средняя цена на нефть 72$ за баррель, стоимость аренды за год выросла на 40 %;

2008 год – стоимость доллара 29 рублей, стоимость нефти (среднегодовая) – 97 $;

2009 год – стоимость доллара в сентябре достигала 36 рублей, стоимость нефти – 61 $;

2013 год – стоимость доллара (среднегодовая) 31 рубль, стоимость нефти – 109 $;

2015 год – на май месяц стоимость доллара составила 51 рубль, при повышение котировок на нефть до 65 $.

По данной выкладке мы видим, что стоимость нефти влияет на курс национальной валюты, но не пропорционально повышению, или снижению, это один из факторов. Вероятно, что при росте стоимости нефти до 80 -90 $ за баррель, рубль обретет стабильность в диапазоне от 45 до 50 рублей за 1 $, этот показатель будет держаться до следующего качка в экономике страны. Увеличение стоимости импорта и снижение доходов населения, напрямую влияет на стоимость коммерческой недвижимости. В рамках государственной политики дорогой доллар выгоден в интересах государства (искусственное удержание курса), что позволит поддержать отечественного товаропроизводителя "подробнее-http://www.rielter34.ru/?r=news&id=291".

Коммерческая недвижимость, в отличие от жилой, достаточно уязвима и быстро реагирует на колебания в экономике. Увеличение строительства бизнес-центров в последние годы был ориентировано на подъем в экономике, но обстоятельства складываются совершенно по другому сценарию. У арендаторов наметилась тенденция, когда стали востребованы небольшие офисы ввиду оптимизации расходов, что также включает сокращение численности персонала. В выигрыше оказываются крупные ритейлеры, которые на фоне недостатка крупных арендаторов могут получить значительные скидки для своих проектов.

От чего зависит арендная ставка для торговых площадей? Есть такое понятие как Ratchet, процесс позволяющий сделать стоимость арендной ставки в зависимости от торгового оборота предприятия. Данный коэффициент применяется в крупных городах России "подробнее-http://www.rielter34.ru/?r=news&id=292", что позволяет сбалансировать интересы арендодателя и арендатора, хотя данный расчет можно вводить повсеместно, что позволит стабилизировать арендные ставки и прийти к неким стандартным значениям. В итоге стоимость арендной платы будет привязана к среднему экономическому результату компаний. Таким образом, все будет увязываться с экономикой каждого отдельно взятого региона. Например, оборот продовольственного магазина в городе Волжском может существенно отличаться от Волгограда, арендные ставки привязаны непосредственно к платежеспособности населения.

2015 год внес серьезные коррективы на рынок коммерческой недвижимости, прежде всего это связано с ростом свободных торговых площадей. Девелоперы столкнулись с понижением спроса на аренду в регионах России. Все достаточно просто, снижение продаж приводит к сворачиванию деятельности. В категорию торговых предприятий, которые явно ощутили спад продаж с начала 2015 года вошли компании по продаже бытовой электроники, одежды, строительного инструмента (по статистике ТРЦ Волгомолл). Меньше всего затронут сегмент по продаже продуктов питания. В заключение стоит отметить, что в ближайшие несколько лет будет снижение строительства новых бизнес-центров и торговых комплексов, ввиду полного освоения уже имеющихся. Отличие кризиса 2009 года от нынешнего в том, что выход из него будет происходить за счет реконструкции и перехода экономики на новый уровень.

Недвижимость Волгограда и Волгоградской области.

Всего: объектов.